ImmoCheck

Die vier Pfeiler des SmartLandlord Immochecks

Unser Bewertungssystem steht auf vier wissenschaftlich fundierten Säulen, die zusammen eine 360 Grad Analyse Ihrer Immobilieninvestition ermöglichen:

1. KPIs (Key Performance Indicators) Zentrale Finanzkennzahlen wie Cashflow, Bruttomietrendite, Eigenkapitalrendite und Mietfaktor geben Ihnen sofortige Klarheit über die finanzielle Performance Ihrer Investition.
2. Langfristige Auswirkungen Durch Diagramme und Prognosen über 10, 30 oder 50 Jahre sehen Sie die Entwicklung von Vermögenszuwachs, Kapitaldienst, AfA und Exit Szenarien für strategische Langzeitplanung.
3. Standortanalyse Professionelle Bewertung der Lage mit Sozioökonomie Score (Arbeitslosenquote, Einkommen) und Infrastruktur Score (ÖPNV, Bildung, Einkaufen) für objektive Standortbewertung.
4. Energieeffizienz Umfassende Analyse der Energieeffizienzklasse, CO₂ Ausstoß, Heizkosten und Optimierungspotenziale für zukunftssichere Investitionen und Nachhaltigkeit.

Der Immocheck im Überblick

Der Immocheck führt Sie systematisch durch alle wichtigen Aspekte einer Immobilienbewertung. Von den Grunddaten wie Kaufpreis und Lage bis hin zu komplexen Finanzierungsszenarien und steuerlichen Optimierungen erhalten Sie eine umfassende Analyse, die als Grundlage für Ihre Investitionsentscheidung dient.

Hauptfunktionen:

• Strukturierte Datenerfassung in sieben Kategorien
• Automatische Berechnung aller wichtigen Kennzahlen
• Integrierte Standortbewertung mit Infrastruktur und Sozioökonomie
• Energieeffizienzanalyse mit Optimierungsvorschlägen
• KI gestützte Investitionsempfehlungen (Enterprise)
• Professioneller PDF Export für Bankgespräche mit bis zu 11 Seiten umfassender Analyse

Einfacher Einstieg

Zugriff über die Navigation: Klicken Sie in der Hauptnavigation auf "Immocheck" um direkt zur Bewertungsmaske zu gelangen. Die intuitive Benutzeroberfläche führt Sie Schritt für Schritt durch den Bewertungsprozess.

Pflichtfelder für den Start: Beginnen Sie mit den vier Grundangaben (markiert mit *):

• Kaufpreis: Gesamtkaufpreis der Immobilie ohne Nebenkosten
• Quadratmeter: Wohnfläche in m² für Kennzahlenberechnung
• Adresse: Vollständige Adresse mit Google Maps Autocomplete
• Bundesland: Automatische Ermittlung der Grunderwerbsteuersätze

Die sieben Bewertungskategorien

1. Objektdetails

Grundlegende Immobiliendaten:

• Kaufpreis und automatische Berechnung des Preises pro m²
• Wohnfläche für alle weiteren Berechnungen
• Vollständige Adresse mit intelligenter Autocomplete Funktion
• Bundesland für regionale Steuerberechnungen
• Automatische Berechnung der Nebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch)

Nebenkosten im Detail:

• Maklergebühr: Regional unterschiedlich, oft 3,57% bis 7,14%
• Grunderwerbsteuer: Bundeslandabhängig von 3,5% bis 6,5%
• Notargebühren: Standardmäßig 1,5% des Kaufpreises
• Grundbucheintragung: Typisch 0,5% des Kaufpreises

2. Ausstattung und Komfort

Ausstattungsmerkmale:

• Küche: Einbauküche, Pantry oder keine Küche
• Balkon oder Terrasse für Wohnqualität
• Garten für zusätzlichen Wohnwert
• Heizungsart: Gas, Fernwärme, Öl, Elektro oder andere Systeme

Diese Angaben fließen in die qualitative Bewertung ein und beeinflussen die Vermietbarkeit und langfristige Wertentwicklung.

3. Gebäudeinformationen

Technische Objektdaten:

• Baujahr: Entscheidend für AfA Berechnung und Energiestandards
• Anzahl der Zimmer für Zielgruppenbestimmung
• Etage und Lage im Gebäude
• Wohnungseinheitsnummer für eindeutige Identifikation
• Denkmalschutzstatus für Sonder AfA Möglichkeiten
• KfW Effizienzklasse für Fördermöglichkeiten
• Energieverbrauch in kWh/m²*a für Effizienzanalyse

4. Miete und Betriebskosten

Einnahmen und laufende Kosten:

• Kaltmiete: Monatliche Mieteinnahmen ohne Nebenkosten
• Grundsteuer: Jährliche Belastung (Tipp: Nutzen Sie unseren Grundsteuerrechner)
• Hausgeld: Monatliche Betriebskosten bei Eigentumswohnungen
• Umlagefähige Kosten: An Mieter weitergebbare Nebenkosten
• Nicht umlagefähige Kosten: Ihre Kosten als Vermieter
• Automatische Warmmiete: Berechnung aus Kalt plus umlagefähige Kosten

5. Finanzierung

Darlehenskonditionen:

• Hauptdarlehen: Darlehenssumme, Effektivzins, Tilgungsrate
• Automatischer Kapitaldienst: Berechnung der monatlichen Belastung
• Zusätzliche Darlehen: Zum Beispiel KfW Kredite mit anderen Konditionen
• Gewichtete Durchschnitte: Automatische Berechnung bei mehreren Darlehen
• Darlehenstypen: Annuitäten oder Tilgungsdarlehen

6. AfA und Steuer

Steuerliche Optimierung:

• Persönlicher Steuersatz: Ihr Einkommensteuersatz für Berechnungen
• Abschreibungsart: Linear, degressiv oder Sonder AfA
• Abschreibungssatz: Typisch 2% für Altbauten, 3% für Neubauten
• Grundstücksanteil: Nicht abschreibbarer Teil des Kaufpreises
• Sonder AfA Optionen: Zusätzliche Abschreibungen bei besonderen Objekten

7. Sonstige Kosten und Prognosen

Weitere wichtige Parameter:

• Mietausfallreserve: Empfohlen 3 bis 5% der Jahresmiete
• Instandhaltungsrücklage: Circa 1 Euro pro m² monatlich
• Mietsteigerung: Erwartete jährliche Mietentwicklung
• Wertsteigerung: Prognose der Immobilienwertentwicklung

Navigation und Benutzerführung

Intelligente Seitennavigation:

• Linke Sidebar mit Kategorienübersicht
• Grüne Häkchen zeigen abgeschlossene Abschnitte
• Vor und Zurück Buttons für sequenzielle Bearbeitung
• Direkte Sprungmöglichkeiten zu beliebigen Kategorien

Fortschrittsverfolgung: Das System zeigt Ihnen jederzeit, welche Bereiche bereits vollständig ausgefüllt sind und wo noch Eingaben fehlen. So behalten Sie stets den Überblick über den Bearbeitungsstand.

Intelligenter Chatbot Support

Sofortige Hilfe während der Eingabe: Klicken Sie auf das Chat Symbol für kontextbezogene Unterstützung:

• Grundfragen: "Was ist ein guter Mietfaktor?" oder "Welche Nebenkosten sind üblich?"
• Berechnungshilfen: Erklärungen zu Kennzahlen und Formeln
• Tipps: Best Practices für realistische Eingabewerte

Enterprise Features:

• "Diese Seite analysieren": Bewertung Ihrer aktuellen Eingaben
• "Alle Daten lesen": Analyse des gesamten Immobilienprofils
• Intelligente Optimierungsvorschläge basierend auf Ihren Daten

Umfassende Ergebnisanalyse - Die vier Pfeiler im Detail

Pfeiler 1: KPIs (Zentrale Kennzahlen)

Sofort sichtbare Bewertungsergebnisse:

• Cashflow vor Steuern: Monatlicher Überschuss oder Fehlbetrag (z.B. €-160,00 monatlich)
• Cashflow nach Steuern: Unter Berücksichtigung aller steuerlichen Effekte (z.B. €638,58 monatlich)
• Bruttomietrendite: Verhältnis Jahreskaltmiete zu Kaufpreis in Prozent (z.B. 3,25%)
• Mietfaktor: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete (z.B. 30,79)
• Eigenkapitalrendite: ROI bezogen auf Ihr eingesetztes Eigenkapital (z.B. 8,21%)
• Vermögenszuwachs: Monatlich €1.026,08 aus Tilgung und Cashflow
• Steuersituation: Steuererstattung oder Belastung (z.B. €-9.583,00 Erstattung)

Farbkodierte Bewertungsskalen: Jede Kennzahl wird in intuitive Farbbalken (Niedrig/Mittel/Hoch) eingeordnet für sofortige Einschätzung der Performance.

Pfeiler 2: Langfristige Auswirkungen

Interaktive Entwicklungsdiagramme:

• Cashflow Entwicklung: Verlauf vor und nach Steuern über 30+ Jahre
• Vermögenszuwachs: Jährlicher und kumulierter Eigenkapitalaufbau
• Kapitaldienst: Entwicklung der Zins und Tilgungsanteile
• AfA Verlauf: Abschreibungsbeträge über die Nutzungsdauer
• Exit Rechner: Verkaufserlös und Rendite bei Verkauf (z.B. €683.954 in Jahr 30)

Flexible Zeiträume: Umschaltung zwischen 10, 30 oder 50 Jahren Projektionen für verschiedene Investitionsstrategien.

Pfeiler 3: Standortanalyse

Datengestützte Standortbewertung:

• Sozioökonomischer Score: (z.B. 82/100) basierend auf Arbeitslosenquote, Einkommen, Bevölkerungsentwicklung
• Infrastruktur Score: (z.B. 57/100) bewertend ÖPNV, Bildung, Einkaufen, Freizeit
• Gesamtbewertung: (z.B. 70/100) als kombinierter Standortindex

Detaillierte Faktorenanalyse: Jedes Kriterium wird einzeln bewertet und gewichtet, mit konkreten Werten wie "3 ÖPNV Haltestellen" oder "18 Freizeitangebote".

KI Standortanalyse (Enterprise): Umfassende textuelle Bewertung mit Investitionsempfehlungen basierend auf allen Standortfaktoren.

Pfeiler 4: Energieeffizienz

Umfassende Energiebewertung:

• Effizienzklasse: A+ bis H Einstufung (z.B. A+ für Neubau 2024)
• Verbrauch: Spezifischer Energieverbrauch pro m² (z.B. 8,30 kWh/m²)
• Jährliche Heizkosten: Konkrete Kostenberechnung (z.B. €180,61)
• CO₂ Ausstoß: Umweltbilanz der Immobilie (z.B. 135,46 kg/Jahr)
• Benchmark Vergleich: Einordnung gegen moderne Gebäude und Altbauten

Optimierungspotenzial: Detaillierte Analyse von Verbesserungsmöglichkeiten und Sanierungsmaßnahmen.

Professioneller PDF Export

Umfassendes 11 Seiten Dokument:

• Vollständige KPI Übersicht mit Farbkodierung
• Alle Entwicklungsdiagramme in Druckqualität
• Detaillierte Standortbewertung mit Karte
• Energieanalyse mit Benchmarking
• Executive Summary für Bankgespräche
• KI gestützte Investitionsempfehlung

Automatische Berechnungen und KI Integration

Intelligente Systemunterstützung:

• Kaufnebenkosten basierend auf Bundesland und regionalen Standards
• Kapitaldienst aus Zinssatz und Tilgungsrate
• Warmmiete aus Kaltmiete plus umlagefähigen Kosten
• Gewichtete Durchschnittswerte bei mehreren Finanzierungen

KI Analyse (Enterprise):

• Umfassende Bewertung aller vier Pfeiler
• Risikoanalyse und Chancenbewertung
• Vergleich mit Marktstandards und Benchmarks
• Konkrete Handlungsempfehlungen
• Investitionsempfehlung: Kaufen, Verhandeln oder Ablehnen

Speichern und Portfolio Integration

Nahtlose Weiterverarbeitung: Nach Abschluss der Bewertung können Sie die Immobilie mit einem Klick auf "In Mein Bestand überführen" dauerhaft speichern. Die Daten werden dann automatisch in allen anderen Modulen verfügbar:

• Dashboard KPIs werden aktualisiert
• Finanzierungen werden übernommen
• Statistiken berücksichtigen die neue Immobilie
• Portfolio Diversifikation wird neu berechnet

Tipps für optimale Ergebnisse

Datenqualität maximieren:

• Nutzen Sie echte Angebotsdaten statt Schätzungen
• Informieren Sie sich über tagesaktuelle Zinssätze
• Recherchieren Sie vergleichbare Objekte in der Umgebung
• Vollständige Eingaben ergeben präzisere Analysen

Szenario Testing:

• Testen Sie verschiedene Tilgungsraten
• Simulieren Sie Zinsänderungsrisiken
• Probieren Sie verschiedene Mietentwicklungsszenarien
• Berücksichtigen Sie Modernisierungskosten

Häufige Probleme und Lösungen

Technische Probleme:

• "Standortbewertung fehlt": Adresse exakt eingeben, JavaScript aktivieren
• "Berechnungen fehlerhaft": Alle Pflichtfelder vollständig ausfüllen
• "PDF Export funktioniert nicht": Browser aktualisieren, Pop up Blocker prüfen

Eingabefehler:

• Unrealistische Kennzahlen: Eingabewerte auf Plausibilität prüfen
• Negative Renditen: Kaufpreis, Finanzierung und Mieten überprüfen

Der Immocheck mit seinen vier wissenschaftlichen Pfeilern ist das Fundament für alle weiteren Analysen in SmartLandlord. Die Kombination aus KPIs, Langzeitprognosen, Standortanalyse und Energieeffizienz gibt Ihnen die umfassendste Immobilienbewertung am Markt.